売りに出ている安藤忠雄の住宅

驚いたことに安藤忠雄設計の個人住宅が売りに出ている。しかも二軒あり、いずれも東京都内である。その内の一軒が今回取り上げる「金子邸」である。

渋谷区の閑静な住宅地にあるこの作品は、夫婦と子供一人の3人家族のために設計されたが、二階建て延床面積169平米、敷地173平米、ベッドルームが3つにリビングとダイニング、お約束の中庭と吹き抜け、そしてガレージがあり最寄り駅徒歩5分という、昨今の基準からはかなりの高級物件であろう。竣工は1983年で築26年だがメンテナンスはよくされているようだ。

価格は何と4億5千万円である。最寄り駅ではないが渋谷駅が徒歩圏という立地を考えれば仕方が無いようにも思えるが、この価格について少し考察してみたい。

調べてみるとこの場所の路線価は112万円である。単純計算では土地代が1億9千4百万円ということになる。建物の評価は難しいが、普通の鉄筋コンクリートの住宅だとすれば新築でも5千万円ぐらいではないだろうか。土地の実勢価格は路線価よりも高いことが一般的なので、安藤建築ではない普通の鉄筋コンクリート造の住宅と考えれば2億5千万円から3億円ぐらいが妥当なところではないかと思う。

安藤忠雄の作品はどこにでもあるものではない。買いたい、と思っても売っていない。家として住み難いとか，実用的でないとか批判は沢山あるが、要は趣味の買い物である。欲しければ買う。そういうものだ。だからこの価値を評価するのが難しい。そこらあたりがこの4億5千万円に現われているのかも知れない。

面白いことにこの物件は賃貸としても紹介されている。家賃は月額100万円である。これは興味深い賃料の設定である。あなたがこの家を4億5千万円で買い、賃貸に出せば年間1千2百万円の収益が得られる。これでは利回り2.7％にしかならない。中古の収益物件をこの利回りで買う人はいないだろう。できれは10％以上、最低でも5％は欲しいところだ。つまり家賃が安過ぎるのか、販売価格が高過ぎるのかどちらかなのだ。家賃100万円が妥当で利回り10％なら家の価格は1億2千万円、5％で2億4千万円となる。もし販売価格を妥当と考えれば家賃は月額375万円から188万円になってしまう。この家賃で借りる人はいるだろうか。小室哲也は西麻布のマンションのワンフロアを借り切って月額200万円以上の家賃だったそうだが、払えずに滞納していたらしい。

やはり4億5千万円には安藤建築のプレミアムが相当に付いているようだ。ところでこの物件は2006年11月から賃貸に出ている。3年近く買い手が付いていないことになる。流石にこの金額を趣味に使える人は多くない、ということだろう。