警戒厳重な歴史的建造物、大阪図書館

大阪の中之島を散策する機会があり、大阪府立中之島図書館へ立ち寄った。明治37年に住友家の寄付により建てられた由緒ある歴史的建築である。当時は大阪に図書館が全くなかったため、正面入り口上の銘版には「大阪図書館」と刻まれている。

残念ながらこの立派な入り口は普段は使われておらず、利用者はその両脇の通用口のようなところから出入りする。入って面食らったのはその入館手続きの厳重さである。

まず受付でロッカーの鍵を渡される。そこでロッカー室へ向かう。ロッカー室には高校で三十年間使われてきたような、錆が浮きまくったボコボコのロッカーが並んでいる。そこにバックなどの荷物をしまう。閲覧室へ持ち込みたい物品は、受付でA4サイズぐらいの透明な硬質ビニールの封筒を借り、そこへ入れて持ち歩く。海外ドラマに出てくる刑務所などへ入場する場面を思い出した。

受付で館内の写真を撮っていいかと聞くと、二階にある相談窓口へ行けという。行って聞いてみると「写真撮影許可申請書」を書けとのこと。撮影できるのは玄関ホールだけで、利用者が写らないように撮らなくてはならない。申請書に住所氏名から撮影目的（研究、観光、記念など何でもいいそうだ）、撮影時間（私は記入時の時刻から15分間とした）なども記入する。なお申請書と引き換えに写真撮影許可証（胸ポケットに留める名札のような形状をしている）が貸与され撮影中に着用する。

そうして撮影したのがこの写真である。確かにこれだけの手間をかけても撮る価値のある建築かもしれない。

いろいろな公共建築を見てきたが、特に写真撮影に関してここまでの手続きが必要なのは初めてであった。もちろん撮影禁止よりは遥かにいい対応である。非常に厳しい印象があるかも知れないが、受付でも相談窓口でも、係員は皆さんとても懇切丁寧である。私は写真だけが目的だったので館内に居たのは十五分ぐらいだろう。退出する際に受付の係員から「もうお帰りですか？お気おつけてお帰りください」などと声をかけられたぐらいである。手続きだけが何故か厳重なのである。

図書館はテロの対象になる可能性が高いのだろうか？と思ってしまった。悲しいことだが最近は図書のページを切り取ったりする利用者が多いと聞く。むしろ利用者のマナー対策だろうが、全く残念なことである。

立派だった大宰府跡

出張で博多へ行く機会があった。実は今年は何回か博多へ行っているのだが、今回はたまたま週末を博多で過ごせたので、思い立って太宰府天満宮と大宰府跡へ行くことにした。何れも行くのは初めてである。大宰府跡が予想と違っていて少し驚いた。思っていたよりかなり立派だったのである。敷地の広さや柱の礎石の数と大きさから、多くの立派な建物が立ち並んでいたことが伺える。説明の看板にある復元予想図を見ると三階建ての宮殿だったりする。大宰府は平城京のように塀で囲われており、人々は朱雀門のような大きな門から出入りしていた。また塀の外にも役所の建物が広がっていた。流石に平城京や平安京のような規模ではないが、当時の人口や国力を考えればかなりの大都市なのではないか。実際に九州の統治に加えて外交と防衛の要衝でもあった。
大宰府は菅原道真が左遷された場所であり、左遷された恨みで祟りがあったぐらいだから掘っ立て小屋のようなものが数軒並ぶだけの相当に寂れた場所を想像していた。だが全く違っていたようだ。だとすれば果たして祟るような話だったのか。私自身は東京のようなゴミゴミして忙しない大都会を離れて地方都市で暮らすのも悪くないのだろう、と思う今日この頃である。時代が違うので今の感覚では計れないが、少なくとも当時の九州にもそこで生まれ育った人々が暮らしていたわけで、そこへ転勤になったからといって嘆くなら地元の方々には失礼ではないか。

最近読んで似たような感想を持った小説が山崎豊子の「沈まぬ太陽」である。会社の金でアフリカへ何年も行けるなど、羨ましく思うのは私だけだろうか。主人公の生き様にもあんまり感情移入できなかったのは、やはり時代が違っているからなのか。

完成引渡しとオープンハウス

予定通りに物件が完成し、9月27日に完成引渡しが行われた。特に大きな問題もなく着工してからは順調そのものであった。本当に良かったと思う。引渡しの一週間後には近所の人にオープンハウスをした。もう入居者が決まっている部屋があり、オープンハウスでは全六戸のうち四戸しか公開できなかった。
ここが賃貸の面白いところで、貸してしまうと自分の所有物でありながら立ち入ることはできない。完成引渡しとオープンハウスが、自分の目で直接部屋を見ることのできる数少ない機会の一つだったのである。キッチンの仕様や玄関のドアなど、自分は色や質感も考えて材料やオプションを選択したわけだが、自分がそれを楽しむことはできない。自分は東京に居住し物件は大阪である。賃貸経営も一括借り上げシステムなので入居者に会うこともない。空き室が出たタイミングで大阪に行けるとは限らない。次に部屋を見る機会は何年もないかも知れないのである。完成したのは嬉しいが、そう思うと少し寂しい。

越境

自宅跡地を更地にして、基礎が完成した時である。施工してくれている生和建設から隣の家との境界のことで報告があった。隣の家屋の庇がわずかに越境しており、私の土地の上にはみ出しているのである。見てみると確かにそのようである。左の写真がその場所である（2009年6月に撮影）。

この越境は今回建築中の建物には影響しないため、隣の家とはお互いに事実を確認し、もし隣が建て直しや改築をする際には是正するという話になった。

長い年月を経るうちに土地の境界は次第にあいまいになる。特に戦前戦後からある住宅密集地では、お互いにどこが正式な境界かもわかっていない事も多いらしい。そんな状況で家の増改築や修理をすると、知らず知らずのうちに越境してしまうことになる。実際にこういう例は多い。私の家は築八十年ぐらいだったが、隣も似たような築年数なのである。

亡くなった母は、こういう状況を想定してか、亡くなる2年前に土地を測量し直していた。ちゃんと境界を明確にし、隣接する全ての土地の所有者と「筆界確認書」まで作成していた。土地がそこそこの広さ（500㎡以上）だったためか、この測量には七十万円ほどかかったようだ。これは土地を所有し維持管理するためのコストである。土地にかかるのは固定資産税だけではないのである。

玄関に見る、安藤建築の厳しさ

幸運にも都内にある安藤忠雄設計の個人住宅の内部を見学できる機会に恵まれた。大使館などがある閑静な住宅地にある、敷地面積136㎡、建築面積218㎡、1993年竣工の鉄筋コンクリート造3階建、最寄り駅から徒歩9分の作品である。これも売りに出ており3億6千万円という法外な価格がついている。立地や大きさからはかなりの高級住宅だが、この価格は相場よりも相当に高いと思われる。
興味深いことに、この住宅は安藤の作品集、作品リストには一切出てこない。従って作品の名前もわからない。理由として安藤本人が気に入っていないこと、または所有者が公表を望んでいない事等が考えられる。私自身が見た限り、お約束の中庭やスリット、曲面と直線の組み合わせなど安藤らしい作品で、失敗作とは思えない。

「住吉の長屋」のように雨の日は傘が無いとトイレに行けないといったことも無く、デザイン重視だが機能的には普通の家との印象だった。しかし最後に退出する祭に玄関で「あっ」と思うことが出てきた。左の写真がその玄関だが何か気が付かれたことはあるだろうか。

「上がりかまち」が半端に低いとか、そう言うことではない。下駄箱がないのだ。壁に埋め込まれた収納もない。しかもこの通路の幅や、デザイン的な観点からは何らかの収納家具を設置することは全く配慮されていない。だから家のどこかに履物類をしまうスペースを確保し、そこから靴を出し入れしなければならない。写真からその収納スペースは玄関の直ぐ傍には確保できないことがわかるだろう。

履物だけではない。傘、コート、手袋、その他の出かける際の準備は玄関に到達する数メートル手前で「完成」していなくはならない。毎日の事で、これがどれ程大変で苦痛に満ちたものなるかは想像に難くない。ある意味、このままの状態で暮らすには「住吉の長屋」以上に厳しい家かもしれない。

もしかしたら他にも見落としたことがあるのかも知れない。本当に油断の出来ない、巨匠の隠れた作品であった。

雑誌「新建築」

2年ぐらい前から雑誌「新建築」を年に2回買っている。2月号と8月号であるが、何故かと言うと2月号と8月号が集合住宅特集だからである。

もちろんそれ以外の号にも素晴らしい集合住宅の作品があり、できれば買いたいのだが一冊2千円という価格が気になってしまう。それに毎号買えばあっという間に増えて置き場所にも困ることになる。素晴らしい作品のカラー写真と図面が満載の、雑誌と言うには豪華過ぎる新建築は精神的に捨てることが困難である。だから買わないに越したことはない。

今回の2009年8月号にも魅力的な集合住宅が多数収録されている。各作品の敷地面積、床面積などの基礎データは掲載されているが、残念なことに建設費や家賃まで載っている例はほとんどない。大家の一人として、こんな素敵な作品は建築に一体幾らぐらいかかるのだろう、収益率はどうなっているのだろう、と思わずにはおられない。

どんなに素晴らしい作品でも集合住宅である以上、収益性を無視しては成り立たないはずだ。その背後にどのようなビジネス上の計算があるのか是非知りたいものである。まして作品が素晴らし過ぎて、とても家賃では回収できないように見える場合はなおさらである。

売りに出ている安藤忠雄の住宅

驚いたことに安藤忠雄設計の個人住宅が売りに出ている。しかも二軒あり、いずれも東京都内である。その内の一軒が今回取り上げる「金子邸」である。

渋谷区の閑静な住宅地にあるこの作品は、夫婦と子供一人の3人家族のために設計されたが、二階建て延床面積169平米、敷地173平米、ベッドルームが3つにリビングとダイニング、お約束の中庭と吹き抜け、そしてガレージがあり最寄り駅徒歩5分という、昨今の基準からはかなりの高級物件であろう。竣工は1983年で築26年だがメンテナンスはよくされているようだ。

価格は何と4億5千万円である。最寄り駅ではないが渋谷駅が徒歩圏という立地を考えれば仕方が無いようにも思えるが、この価格について少し考察してみたい。

調べてみるとこの場所の路線価は112万円である。単純計算では土地代が1億9千4百万円ということになる。建物の評価は難しいが、普通の鉄筋コンクリートの住宅だとすれば新築でも5千万円ぐらいではないだろうか。土地の実勢価格は路線価よりも高いことが一般的なので、安藤建築ではない普通の鉄筋コンクリート造の住宅と考えれば2億5千万円から3億円ぐらいが妥当なところではないかと思う。

安藤忠雄の作品はどこにでもあるものではない。買いたい、と思っても売っていない。家として住み難いとか，実用的でないとか批判は沢山あるが、要は趣味の買い物である。欲しければ買う。そういうものだ。だからこの価値を評価するのが難しい。そこらあたりがこの4億5千万円に現われているのかも知れない。

面白いことにこの物件は賃貸としても紹介されている。家賃は月額100万円である。これは興味深い賃料の設定である。あなたがこの家を4億5千万円で買い、賃貸に出せば年間1千2百万円の収益が得られる。これでは利回り2.7％にしかならない。中古の収益物件をこの利回りで買う人はいないだろう。できれは10％以上、最低でも5％は欲しいところだ。つまり家賃が安過ぎるのか、販売価格が高過ぎるのかどちらかなのだ。家賃100万円が妥当で利回り10％なら家の価格は1億2千万円、5％で2億4千万円となる。もし販売価格を妥当と考えれば家賃は月額375万円から188万円になってしまう。この家賃で借りる人はいるだろうか。小室哲也は西麻布のマンションのワンフロアを借り切って月額200万円以上の家賃だったそうだが、払えずに滞納していたらしい。

やはり4億5千万円には安藤建築のプレミアムが相当に付いているようだ。ところでこの物件は2006年11月から賃貸に出ている。3年近く買い手が付いていないことになる。流石にこの金額を趣味に使える人は多くない、ということだろう。